皆さんこんにちは、バス邸リサーチのティカールです。
今日の話題は「繰り上げ返済をして失敗した話」をしたいと思います。そこから、繰り上げ償還の本質をご一緒に勉強していきましょう！
私の簡単なプロフィールは、住宅・ゼネコン・不動産業界に27年間おり、現在会社を経営しています。毎年少しずつ物件を買い進め、今は、将来のハッピーリタイアに向けて所有物件のブラッシュアップやメンテナンスを進めています。
26歳で家を新築
私は26歳で、当時勤務していた住宅会社で家を建築しました。沢山のお客様に家を売ってきて経験豊富を自負していましたが、売ると、自分が買うとは大違い！
家族内・親戚とすったもんだがありましたので、この話はまた後日してみたいと思います。
当時から、かなり合理的なお金の使い方、資金の組み方、家全体のコストダウンの仕方を実践してました。
ローンに対する感度もシビアで、当時22年前は、住宅金融公庫と地元金融機関の合わせ技ローンが主流でしたが、私は地元金融機関1本の変動金利2年型、1.85％（カードや給与振込を設定して1.65％）。自己資金なしのオールローンで家を新築しました。
2年後に繰り上げ返済実施 （順調と思われていたが・・・）
2年後、コツコツ貯めた繰り上げ資金100万円。このお金は繰り上げ返済をするつもりで貯めたお金を繰り上げ返済実施しました。当時26歳で結婚、27歳で長女誕生に合わせて家を新築、28歳で1回目の100万円の繰り上げ返済を実施しました。
自分の中では、ちゃっちゃと繰り上げ返済を重ねて、「35年ローンを20年ぐらいで返したい」計画だったのです。
繰り上げ返済には、期間短縮型と返済金額圧縮型の2種類があります。経済合理性だけ考えると、期間短縮型（35年ローンが34年ローンになるみたいな感じ）が、総返済額を押さえられるので優れてると言えます。
合理的な人間を自負している私は、当然、返済期間圧縮型を選び、61歳数か月で終了するローンを60歳数か月で終了するように選びました。
ここで間違った！
私は、数字のマジックでお客様をずいぶんその気にさせて家を売ってきましたが、自分が痛い目に合う番がやってきました。聞こえはいいですが（60歳定年前に終わるという言葉）実際にやってみると、全く実感がわかないし、35年が34年ローンになったところで、そんな先の未来が良くなることに今、100万円を使うのが、いかに勿体ないか、気が付かなかったのです。
新築の翌年2人目の子供が生まれた
その後、28歳で長男が誕生、4人家族になり、お金がかかる時代がやっていきました。3人家族と4人家族では、かかるお金が、単純に2倍ではなく、4倍になるような感覚に陥ります。また、転職や車の買い替え、子供との旅行・私立幼稚園に通わせるなど、何かと出費がかさむようになってきました。
「30万円どうしても欲しい！」という時期が来ました。あの時の100万があれば・・・。心を何度もよぎる100万円。
銀行にダメもとで、繰り上げ償還の取り消しについて聞いたところ、
繰り上げ返済した時点で「契約書の巻き直し」＝結び直しをするので、34年の契約になっています。だから、100万円をあなたに戻して、35年ローンの契約にすることはできません！
「欲しいのは30万円、できれば40万円。あの時の100万円があれば・・・・。」
何度思ったかわかりません。現在、あれから20年経過していますが、今でも、取り戻したい気分です。
何故繰り上げ償還に失敗したのか！？
繰り上げ償還のために貯めたお金で繰り上げしたから失敗した！
矛盾するようですが、繰り上げ返済のために金を貯めるような貧乏人は繰り上げ返済するな、という意味です。
返済するなら超余裕資金でやる、わざわざ貯めてやらない
そもそも、貧乏人だからお金を借りて家を建てるわけです。また、何故繰り上げ返済資金を貯めようとするか、借金をなるはやで返して、損を取り戻そうとするからです。
この様な、凡人思考の私が、やっと貯めたお金で繰り上げ償還すると、将来足りなくなった時、後悔するに決まっています。
カードローンやフリーローン、国民金融委公庫などは、安くても2.5％～10％以上です。住宅ローンの現在、住信SBIなら0.298％（令和6年9月23日現在）、ほぼタダみたいな金利です。
新規ローンは、源泉徴収用出せ、住民票、印鑑証明、めんどくさい手続きが、待っています。
100万円を繰り上げ償還するより、棚の取りにくい上の方にに100万を置いておいて、年間2980円（金利が0.298％）でボトルキープ料を払い、いつでも100万円を使える権利を与えられた方がずっと得ですよね
この辺の金融リテラシーが自分にはなかったのです。
学んだこと
超余裕資金でしか繰り上げ償還しない
まとめると、次の様になります。
繰り上げ償還するためにわざわざ貯めたお金で繰り上げ償還するな！余裕があり、返し終わるまでの数十年、逆立ちしても、そのお金を使わない確信が100％の時だけ、繰り上げ償還してもよい。（しなくてもいい、どちらでもいい）
・・・しかしながら、ここまで余裕のある人なら、家を全額cashで買います。ローン組みませんよね。
繰り上げしてもいい人の例
45歳で家を建築。30年ローンを組んだ、75歳完済予定。62歳で定年退職。退職金が出たので一括返済した。
こんなケースは、繰り上げ償還しても良いと思います。（子育て終了、夫婦2人暮らし）
懲役35年の実刑判決が34年になるより今晩の夕食にプリンをつけてくれ！
私が選んだ「期間短縮型」ではなく「毎月の返済金額圧縮型」を選ぶべきです。これは100％断言できます。
ところが、経済合理性に気を取られ、僅かな総返済額の差から、35年間の刑期が34年の刑期になる方を選んだ。ぶっちゃけ35年先わからん。と今なら言える。
それより、毎月の返済が数千円安くなる方がいい。
（毎月楽になる実感が欲しかった）
大事なのは今なんだ。若い時の返済額が、数千円が安くなる方がズッと有難い！コツコツ繰り上げ資金を毎月別口座で貯めても、日々の暮らしは全く楽にならない。35年先に楽になるとか、ぶっちゃけどーでもよかった。
コツコツ貯めている時点で、毎月コツコツ安くなる方をなぜ選ばなかったのか？・・・後悔しかない。
まとめ
今日は繰り上げ償還について、自分の失敗談を元に勉強しました。
ポイントは3つ
１．わざわざ、繰り上げ償還のためにコツコツ貯めたお金で繰り上げ償還するな！
していい人は、そもそもお金持ち、繰り上げ償還のために貯蓄なんてしていない。今後数十年間、 逆立ちしても金に困らないことが確定している、金が余って余って仕方ない人だけしてもいい。しなくてもいい。どちらでもいい。
２．繰り上げ返済せずに、繰り上げ資金を定期預金でキープ。キープ料だと思って、その金利を払い続けよ。
３．繰り上げ返済するなら、返済金額圧縮型。期間短縮型を選んでも全然日々の生活が楽になる実感が湧かない。
金を借りたり、繰り上げ償還をしたりしている時点で貧乏人なのだから、日々の生活を大事にしよう。コツコツ毎月安くなる方を選ぼう。
お金のある人は、そもそも借りないし、借りてもチマチマ返さず、ドーンと一括償還します。
４．一括返済は退職金で、逆立ちしても、そのお金を使わない人だけせよ。
一回償還したら、取り戻せない、借入はその時の信用スコアーで金利が来まる。年を取れば取っただけ信用スコアーは悪くなる。
払えない可能性のあるやばい人ほど金利は高い（金貸しの常識！）
最後に感想お願いします！
以上、参考になれば嬉しいです。コメントお待ちしています。ツイッターのフォローお願いします。2～3日に1回新しい投稿をしているので時々覗いてみてください。
では皆さん、行ってらっしゃい！
「安易な繰り上げ返済するな！ コツコツ貯めてる時点で、金がない人だよ。金が余って仕方ない人だけ返済金額圧縮型ならしていいよ。コツコツ安くなる方を選ぼう。
住宅ローンほど安い金利で貸すローンはない、だから手元にその余剰資金は置いて置こうね！ボトルキープ料は保険だと思って払おう。余剰資金は別の口座で下ろしにくくしておこう！」
「不透明な時代、手持ち資金を厚くしよう」
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