「賃貸vs持ち家マイホーム」損得で選ぶな！

こんにちはティカールです。

　住宅会社最大手で8年間営業としての経験を積み、スーパーゼネコンの営業職へ転職。数年後に独立し不動産業をスタート。平成20年より会社経営。現在、Fireを達成。毎年数件ずつ収益物件を買い進めている。

　

【世間一般の結論は次の通り】

　

この記事は【バズ邸リサーチ】流の一つの考え方、指標を示しています。よくお読みいただきまして、御自身の判断と責任で各々の答えを導き出していただければ幸いです。尚、住宅を検討する方の持つ趣味・思考等によっては、個別のケースでは当てはまらない可能性がありますので、ご承知置きくださいませ。

そもそもこのテーマに拘泥するのはナンセンス

多くの識者は次のような結論を出しています

一般的には次のような結論を出す識者が多くいるようです。例えば、リベ大の両学長や多くの雑誌等の結論。

　[借りた方が得」つまり賃貸派です。

• 経済的な側面　賃貸の家賃　VS　持ち家マイホーム 住宅ローン他（税金・保険・維持管理費）

ファクター	賃貸	持ち家マイホーム	得なのは（勝者）
経済的側面	日々の家賃（＋更新料や家財保険料等）	自己資金・ローン・固都税・保険料・修繕費など	賃貸派の勝ち

前提条件により、どちらが損か得か結論が変わる

　しかし、前提条件により結論は異なります。両者を比較検討するには詳細なシュミレーションが必要です。期間を何年に設定し、全期間の賃貸にかかわる費用と持ち家にかかわる費用を細かく算出しなければ結論が出ません。

　「賃貸vs持ち家マイホーム」を比較する前提条件の一例

　ほとんどのケースで（前提条件によりますが）損得を比較した場合の勝者は「賃貸」になるケースが多いと思います。実際に地方の不動産の中には、家賃２万円、敷金１，礼金ゼロ、仲介料0の１Kアパートがいたるところにあります。家賃2万円は、これ以上安くならない下限値と判断できます。

　例えば１か月２万円のがあれば、1泊で2万円の宿も存在します。両者はどちらも、現代人にとって、高い金額ではないのです。

　結局、月額家賃1万円でも2万円でも、5千円でも、変わらないのです。月額２万と２０万では人の印象は変わりますが…。

　つまり、あまり痛みを感じない家賃の下限値が2万円と言えます。（地方都市の場合）

　ミニマムの家賃で、比較的新しい物件に数年毎に住み替えて行けば、理論的には死ぬまで住み続けることができます。

120年間の議論に結論が出ない理由は！？

• 「賃貸vs持ち家マイホーム」は、経済的な比較だけでも多くの前提条件あります。しかし、ある程度想定することで、比較するためのシュミレーションを簡単に作成することができます。20世紀後半より、パソコンが普及し、表計算ソフト（エクセル・スプレッドシート）などがあるので、個人が比較的簡単に結論を出しやすいのです。
• 一方この議論には精神的側面が多く作用し混ざりあっているので問題を複雑化しています。その最大の理由は、本能的な安全欲求です。
• 生まれながら親の家を相続する人は別として、スタンダードを一旦、賃貸と仮定しましょう。なぜなら、持ち家マイホームはローン審査という関門をくぐらなけば買えないという意味で、賃貸よりも資力を必要とします。よって、持ち家マイホームは誰でも買えるものではない、特別という前提で議論を進めましょう。尚、賃貸にも入居審査がありますが、公営住宅や空室続きの賃貸物件は審査はゆるいですが。
• 検討後、持ち家マイホームを買うかどうか、という視点で見ていきます。（嫌なら賃貸に住み続ければよい）

安全欲求と住宅（マズローの学説より）

マズローの欲求5段階説は、アメリカの心理学者アブラハム・マズローが提唱した理論で、人間の欲求を5つの階層に分けて説明しています。以下のように階層が構成されています：

• 生理的欲求: 食事、睡眠、呼吸など、生命を維持するための基本的な欲求。
• 安全の欲求: 安全な環境や安定した生活を求める欲求。
• 社会的欲求（所属と愛の欲求）: 家族や友人との関係、社会的なつながりを求める欲求。
• 承認の欲求: 他者から認められたい、尊敬されたいという欲求。
• 自己実現の欲求: 自分の可能性を最大限に発揮し、自己成長を追求する欲求。

　3段階は、集団の一員でいたい、社会から必要とされたい、関心を持たれたいという欲求です。人がSNSやLINEでグループをつくるのも、これにあたり、また、愛されたい、愛したいという、与える、受け取る、の両方もここに含まれるとしています。

　4段階は承認欲求。認められたい、尊敬されたい。いいね！をもらいたい。キラキラしていると思われたい（せめてインスタグラムの中では）という評価・地位・名声・栄光・優越感・注目をされたい、これが承認欲求です。

　5段階は、自己実現の欲求です。パイロットになりたい、総理大臣になりたい、メジャーリーガーになりたい。その為には、貧乏や苦労、そして努力を厭わないという欲求です。

　

　1から進み（日本人は平和な世界で暮らしているので2から進み）５を目指します。ある程度５の近くに行った人は「人生の成功」と言えます。毎日の暮らしも安定し、おこずかいや日々の生活に困ることもなくなります。ここまで行った人には次のことを保ちたいと思う特徴があります。

（時間のない人はここは読み飛ばしていい）

【自己実現者の特徴15】
1、現実をより有効に知覚し、それとより快適な関係を保つこと
2、受容（自己・他者・自然）
3、自発性・単純さ・自然さ
4、課題中心的
5、超越性・プライバシーの欲求
6、自立性 – 文化と環境からの独立、意志、能動的人問
7、認識が絶えず新鮮であること
8、神秘的体験 – 至高体験
9、共同社会感情（共同体感覚）
10、対人関係（少数との深い結びつき）
11、民主的性格構造
12、手段と目的の区別、善悪の区別
13、哲学的で悪意のないユーモアのセンス
14、創造性
15、文化に組み込まれることに対する抵抗，文化の超越
参照：マズロー心理学入門より

欲求5段階説に住宅を当てはめると…

1. 生理的欲求:
   • 住まいの例: 基本的な生活を維持するための最低限の住環境。雨風をしのげるシェルターや、寝る場所が確保されていることが重要です。例えば、簡素なアパートやシェルターがこれに該当します。
2. 安全の欲求:
   • 住まいの例: 安全で安心して暮らせる住環境。耐震性や防犯性が高く、健康的な生活が送れることが求められます。例えば、セキュリティシステムが整った住宅や、災害に強い建物がこれに該当します。
3. 所属と愛の欲求:
   • 住まいの例: 家族やコミュニティとのつながりを感じられる住環境。家族と一緒に過ごせる広さや、近隣との交流がしやすい環境が重要です。例えば、家族向けの一戸建て住宅や、コミュニティ活動が盛んな地域の住まいがこれに該当します。
4. 承認の欲求:
   • 住まいの例: 他者から認められる住環境。デザインや立地が良く、他人に誇れるような住まいが求められます。例えば、高級マンションやデザイン性の高い住宅がこれに該当します。
5. 自己実現の欲求:住まいの例: 自分らしさを追求できる住環境。自分の趣味やライフスタイルに合わせたカスタマイズが可能な住まいが重要です。例えば、アトリエ付きの家や、エコフレンドリーな住宅がこれに該当します。

お金持ちがなぜ家にこだわるのか？その理由

　賃貸でもマイホーム持ち家でも、1～５を達成した人は人生の成功者＝お金に困らない人という意味で、お金持ちも多いということになります。そして、お金持ちほど家にこだわる人が多い。勿論こだわらない人もいますが…。そして安全欲求を満たすために、お金持ちほどより強固に2段階をしようとします。自分なりのカスタマイズを加えたいので、賃貸ではカスタマイズに限界があります。

すると、結論：借りるより買ったほうが自由にカスタマイズできる。ということになります。

　次に昭和の長者番付No.1松下電器産業（現在のパナソニック）の創業者：松下幸之助さんの例を見てみましょう。

幸之助さんの住まい、光雲荘は万葉集に謳われた、有名な山にありました。敷地面積2～3万坪、茶室がありそこには様々な客人を呼んでおもてなしをしていました。毎朝敷地内を30分かけて、お庭を歩いて健康管理。事業構想や心を落ち着けたりしていたそうです。また、来客への最高のおもてなし、気持ちよく過ごしていただく工夫も随所に施されていました。

損得だけで生きると、目に見えない大事な価値を忘れてしまう

　経済的な損得は、マズローの5段階説の1～２、物理的欲求を満たす行為ということになります。物理的な充足の不十分な状態で、3～５の段階の充足の重要性を説いても、詮無い話、と一蹴されてしまうでしょう。

　逆に、3～５が満たされつつある人に、「賃貸vs持ち家マイホーム」の話をしても、なにか遠くの方の声に聞こえるに違いありません。

　したがって、そもそも二者択一の議論していること自体、ナンセンスとの結論に達します。3～5段階へ達した人にとって、賃貸でも所有でも、1～５を保つことができればどちらでもよい、ということになります。また、損得という価値基準が５を達成した人にとって、非常に低級な価値基準に聞こえるはずです。損得を超えて、社会や世の中をよくしたいと思っている成功者に、賃貸vs持ち家マイホームの議論はわからなくはないですが、つまらない議論、「打ち上げ花火上から見るか・下から見るか」のような議論に聞こえてしまうでしょう。

机上と実際　違いを楽しもう！マイホーム経験をしてみよう！

ティカールの家を建てた体験談

　僕は26歳で結婚してから、ずっと２LDKの賃貸住宅の１階に住んでいたんだ。家賃は58,000円、駐車場が2台で6,000円、合計64,000円を支払っていた。長女がほどなく生まれた。毎晩夜泣きをするのもだから、上の階の人から傘の様なもので、コツンと毎回やられていたんだ。そこで、毎晩、車で30分ぐらい妻・娘と深夜のドライブをしていた。するうちに車の振動がゆりかごになっていつも娘は寝てしまう。そんな日を過ごしていたんだ。

　家を建てる理由は、そこから抜け出すためだった。就職して数年、まだ貧乏だったから、64,000円にプラス2万円払ってローンを組めれば家を建てようと思ったんだ。自己実現の5段階とは全く違く動機、2段階の安全に子育てしたいという安全欲求からだったんだよ。

　半年後、家を建てて引っ越した。もともと住んでいた２LDKの部屋は約18坪、建築した家は42坪、広々した家に住むことになった。でも貧乏生活の癖からか、いつも1階の和室で川の字で寝ていたし、アパート時代にこたつでご飯を3人で食べていたものだから、感覚が貧乏生活から抜け出せない。42坪の家でも、21坪ぐらいで生活し、余った部屋は物置にしていたよ。

　ところが、面白いもので、持ち家だと、子供が大騒ぎしたり、足音を立てたりしても注意しなくていいから、相当なおてんば娘に育ってしまったんだ。声と態度と腕の長さ、すべてが大きくなってしまった。

　また、ジャングルジムのおもちゃも、空間が余っているものだから、思い切って12800円ぐらいで買ったんだ。それを２階の空き部屋、子供部屋に常に置いておいた。

　　これも賃貸ではできない事だったんだけど、おかげで、ジャングルジムやブランコの室内練習場が常に、子供部屋にあったから、毎日体育館状態で、のびのび発育した。小学校の時には、10年に1度の運動神経のある娘と呼ばれて、球技大会でも新記録を出すくらい、娘は成長したよ。やはり、子供の内、3歳ぐらいまでの適応力が付くときに、いろいろ運動神経を伸ばしておくことが重要だと思った。運動神経が延びると、頭の回転も速くなるらしい。僕はトランプの神経衰弱が苦手だけど、娘は短期記憶が優れる結果となったんだ。3回読めば教科書も頭には入るようになった。そして、中学校はミッションスクールに通ったのだけれども特待生になって学費免除になったんだ。

　また、次男の時はそのジャングルジムは破棄されて無くなっていたのだけれど、ブランコを外のウットデッキに置いておいた。そうしたら、それを利用して逆上がりを覚えた。幼稚園年長の時には連続逆上がり15回ができるように成長して、一躍幼稚園のヒーローになってしまった。

　僕のお客様にも、程度の差こそあれ、持ち家だからできた、特別な体験談を話してくれる人が多くいるよ。

　また、購入を迷っているお客様には、よくたとえ話をしたのだけど、金魚の大きさは買う水槽による。小さな水槽と大きな水槽で、3年間金魚を飼うと、大きな水槽は小さな水槽の３～5倍に金魚が成長する。つまり、子育てはある程度の広さが必要なんだ。

　また、ある住宅会社の調査では「大物は天井の高い家で育つ」という結果があるらしい。古今東西の立派な人の幼少期の環境を調べると、偉人は吹き抜けのある天井の高い家や立派な比較的大きな家で育った人が多いのだそうだ。

　さらに、ネズミの実験、3つの箱を準備して「鉄の箱」「コンクリートの箱」「木の箱」一番寿命が長いのは「木の箱」で飼っていたネズミだそうだ。

　家を建てた後、自分でも思っていない能力が開花したこともある。

　庭いじりなど、全く興味がなかったけど、おじいさんがダイコンや白菜の種をよく買ってきて、孫の私がいない間に植えていたんだ。それから、農業にも興味を持ちだした。自分が農業分野に興味を抱くなんて思いもよらなかった。

　また、子供の友達を呼んで、バーベキューや水をプールをしたりずいぶんやった。だから、イベントの段取りが手に取るようにわかるようになった。

　結局、準備は親がやるしかないからね。それから「我が家は人の集まる居心地のよい空間を目指そう！」と妻と話し合って決めたんだ。最近ではピザも焼ける大きなオーブンを準備して、ピザパーティーもできるようにグレードアップしたよ。

　ウォルトディズニー曰く、ディズニーランドはいつまでも未完成、進化し続けるというコンセプトがあるらしいけど、我が家もいつまでも未完成。クリスマスやハロウィンの飾り、電飾をその季節ごとに飾って、近所の人に楽しまれているよ。そして模様替えも頻繁に、家具の配置もかえる。

　アパート時代は、よく外出していたけど、家を建ててから一番いい空間が家になったことで外出が減ったんだ、思わぬ経済効果も生まれたよ。

　また、一人の社会人として近所づきあいも始まったんだ。賃貸の時は町内会には入っていなかったけど、会計や総務、班長など、「世話される側から、世話する側」の経験は自分にとって社会的な責任と自覚が出てきた良い経験だったんだ。先輩のおじいちゃん、おばあちゃんに学ぶことは多かった。

　さらには、住宅ローンを払い続けなければならないという、重石も付いたことで、一層仕事にバリバリ取り組むようになった。いつまでも、夢見る夢子じゃまずい、と思って、地に足のついた仕事をしようと思うきっかけにもなった。

　以上、簡単に述べたけど、家を買うまでの想定が１０％　想定外が９０％　という感じだった。２６歳と若かったから想定もできなかったかもしれないけれど、４０代で建築したお客様と話したけれど、やはり想定が４０％、想定外が６０％ぐらいと言っていたよ。そのぐらい、分からないこと、家を建てると良いこと、思わぬ良い副作用があるのと思う。

家を建てる経験をしてみよう、そして自分なりの結論を出そう！

そこで、提案です。賃貸の人は、1回家を建てる経験をしてみよう。

　では、スタンダードが賃貸と考えた場合、持ち家マイホームを得て実現できる未来は何があるのでしょうか？

空間の拡張	6万円の家賃の家と住宅ローン6万円の家では広さが異なる。空間の広さは活動の範囲を広げる
モノを大事にする感覚の醸成	賃貸は壊れたら大家さん負担。持ち家は自分が支払った家。だから修繕や手入れによく気が利くようになる。半面、親が建てた家を引き継いだ子供は、家の手入れをしないことが多い。
周囲の見られ方が変わる	一戸建てやマンションを購入すると、周囲からの見られ方が異なる。また、町内会・地域とのかかわりがより濃くなるように思える。（賃貸でも可能）
許可がいらない	賃貸は大家さんのも、持ち家は自分のもの 内装外装のリホーム、室内でペットを飼う、その他何をするにしても許可がいらないのが持ち家
気が安定する	不特定多数が入れ替わる賃貸住宅、共用廊下ですれ違う人たち、集合住宅はドアの内側しか自分の家という感じがしない。持ち家は自分の家族だけが住む。安住を感じた。 　この気の乱れ、住んでみるとこの違いを私は一番実感した。
庭の効用	庭があることで、雑草が生える大変さはあるが、自転車を洗ったり、植物を植えたり、バーベキューをしたり、人生のパレットが広がった気がする。大きな画面やテーブルは同時に色々なページや資料を広げることができる。なんでもやりやすい。人生の大きなテーブルが庭のような感じがする。
将来設計	ローン支払い後、売る・貸すなど、多彩な選択肢がある。また、全面改装で、蘇り＝リニューアルをするのも楽しみ
子供が巣立ったら	子供部屋の壁は、家を支える壁ではなく、荷重のかからないような、間仕切りとして作ったから、簡単に取り外せる。、卓球台・ビリヤード台も置ける。ここを自分の趣味の部屋にもできる。
実家としての機能	孫ができたら、お盆の里帰り、帰省がでいる。実家が賃貸よりも多少、心のふるさとには近づくかもしれない。（賃貸が実家も否定はしません）
戸籍・本籍の機能	戸籍や本籍を移すのは面倒くさい、同じ方が何かと人生便利ではないかと思う。
それ以外の機能	以上、述べましたが、自分でも気が付いていない効用はあると思います。恵まれていることが、気が付かないほど、恵まれているのかもしれません。言えることは、大きな家じゃなくていいから、一戸建て・分譲マンションに住んでみると、人生のいろいろな気付きと、拡張性の違いに驚くはずです。

まとめ：「賃貸vs持ち家マイホーム」損得勘定（感情）で選ぶな！

　
賃貸と持ち家の議論:

賃貸と持ち家のどちらが得かという議論は、約120年間続いており、結論が出ないのは前提条件が各自異なるため。

多くの識者は賃貸の方が得と述べるが、損得の判断はあくまで想定に基づくため、難しい。

マズローの欲求5段階説:

損得の判断を重視するのは、下から2段階にいる人。

3～5段階の精神的な欲求を満たそうとする人にとっては、賃貸か持ち家かの議論は重要ではない。

安全欲求が満たされるなら、どちらの選択肢もあり得る。

持ち家の効用:

賃貸から持ち家にすることで得られる効用は、想定が10％、予想外の効用が90％。

人生経験を積んだ方でも、想定が40％、予想外の効用が60％と考えられる。

結論:

損得ではなく、自分の成長を重視して、負担にならない範囲で小さな家を建築することをおすすめ。

このように、賃貸と持ち家の選択は個々の状況や価値観に依存し、どちらが良いか一概には言えないということです。

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　最後に結論を一言「賃貸でも持ち家マイホームでも、どっちでもいい！大事なのは人間的な成長を満たすフィールドを確保すること！」