こんにちは、ティカールです。
(僕の経歴は別途参照ください。)
これから家やマンションを購入する人が必ず悩むのが、ローンをどこの金融機関から借りるか、と変動最安値を狙うか、固定安定を狙うかだと思う。
この議論は、昔からあるけど、今日の結論「家は変動金利【最安値】で買いなさい。」です。
えーっ！将来金利が上がったらどうするの？という声が聞こえてきそうだけれども、それでも変動最安値で買う理由がある。
最安値金利を探すにはもげチェックなどのサイトがあるので、そちらをチェックするといい。
なぜ、変動最安値でかうのか、そこには金貸しの事情を知ることが大事なんだ。
固定フラット35と変動 と 最安値の比較【au自分銀行】
金貸しも、将来の金利上昇は怖い。
固定金利は長期プライムレート（10年物の国債など）、変動金利は短期プライムレート（銀行間や優良企業へお金を貸す通常1年以内）に連動するように設計されている。
今日が令和6年9月20日 フラット35の35年固定 1.98％（融資率9割超）、最安値がauじぶん銀行0.229％、スプレッド（金利差）1.751％だ。
1千万円の月々、フラットは33,023円
au自分銀行は24778円
その差は8245円
仮に４千万円を借りると、月々32980円の差 年間395,760円の差となる。
２．リスクを銀行が持つか、借主が持つか
金貸しは常に勝つ！ 絶対負けない。銀行の本質は金貸し、怖いシビアな人たちであることを忘れてはいけない。
固定金利の決め方を見てみよう。銀行は預金者へ利払いをしなければならない、また、足りなけば銀行間や日銀からお金を調達して、ローンを貸しださなければならない。資金調達の金利をY％とする。
この調達金利と貸出金利の差、スプレッドで儲けるのが銀行の仕事。
あなたが、低金利で資金を調達した。もし誰かに貸出す際、相手から「固定10年で貸してほしい。」と言われたとする。変動がいいけど、金利上昇リスクがあるから、どこかの経済研究所のアドバイスを得た。
「10年間でプラスA％上がる可能性があります。」そこで、ちょっと高めに貸そう、と考えた。
もしも、将来金利が上昇し、A%以上になったら、逆ザヤになってしまう。だからA％＋安全値B％をとることにした。ここで変動金利がX％の時、その差は
X％ － （どこかの経済研究所が予測した金利 A% ＋ 安全値 B％ ） ＝ スプレッド
将来の金利は誰にも分らない。固定金利を客が選択する場合にはそのリスクを銀行が負うことになる。銀行は金利で負けないように
A％ ＋ B％ ＝ C％ で貸し出す。
将来のシナリオは2つ。
- シナリオ１ 金利がほとんど上昇しなかった 銀行の利益は C－Y
- シナリオ２ 金利がAに上昇した 銀行の利益は B－Y
※Yは調達金利
つまり、常に銀行が勝つ。絶対損はしない
（それが金貸しなんだ‥
リスクは自分で負いなさい
変動金利は将来的に金利が上昇するリスクを自分が負うため、初期の金利が低く設定される。銀行側は金利上昇リスクを借り手に転嫁することで、低い金利を提供できる。結局、固定金利はリスクを相手に持たせることで、余分な安全値まで含めた多めの金利（保険）を掛けているようなもの。何もなければ、銀行の儲けになる。
「もうけ過ぎたから、お金を返します。」とはならない。
リスクの負い方
ここで、金利上昇に備えるやり方だが、
先の例：４千万円を最安値で借りた場合と、フラット３５で借りた場合のスプレッドは、1.751％ 毎月32,980円になる。
毎月27日に給与天引き
フラット３５にしていたら払っていたと思って、32,980円を積み立てておけばよい。年間約40万円が貯蓄される。
実績値で米国優良株式上位500社の株式、平均利回りが過去の実績で６％と仮定。S&P500に毎月32980円を35年間積み立てていた場合、元本13,851,600円、利益27,592,643円、税金5,605,446円を差し引いても、35年で35,848,797円が積み上がることになる。
ちなみに日本の中で資産５千万円以上の小金持ちは全体のわずか上位５％だ。ずいぶん近づくし、運用益がより多くなれば、自分がその利益を享受する。逆に、金利上昇にも備えられる。
（尚、積立NISAなど、非課税枠を使えば、節税になる。）
毎月32980円を年利６％ 複利で35年間積み立てた場合
家は変動金利で買いなさい
金融機関の本質は金貸し、シビアだ。
「金貸しは絶対負けない。常に勝つ。」
彼らに、リスクを負わせると多めに取られて、利益は持っていかれる。家を建てるのは、金貸しからすると、デフォルトリスクが極めて少ない。自分の家が払えず、万歳（破産）する人は実は非常に少ないことが過去の歴史から知っているのだ。
よって、超低金利で貸しても、元が取れるから、0.229％の金利が出てくる。
ただ同然でも金を貸すわけだ。しかも住宅ローンは大口で資金が出るので、ちょこちょこキャッシングローンを契約するよりも割に合う。それが、どこもかしこも、住宅ローンに力を入れる理由だ。また、auでもSBIでも、住宅ローンを組むと、銀行口座からいろいろな取引をするから、波及効果が生まれる。タダでも貸して35年間でいろんな儲け方をしたい、それが銀行の本音だ。
以上、住宅は最安値金利で買って、「フラット35だったら払ってたんじゃないか積立をしよう！」
ぜひ、コメント欄で感想等お聞かせいただければ幸いです。
皆さん行ってらっしゃい！
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