こんにちはティカールです。今日はローン審査について一緒に勉強していきましょう。あるお客様の事例を通して、本質を分かりやすく丁寧に解説します。どうぞ最後までお読みください。
住宅ローン審査とは？
ローンを審査するのは銀行と思われがちですが、実際に審査するのは保証会社が審査します。保証会社とは、借金が払えなくなった人のために、本人に代わって銀行に代位弁済し、銀行が損をしないようにするためにつくられた機関（別会社）のことです。
| 金融機関 | 窓口業務・お金を貸す業務 |
| 保証会社 | 審査業務・滞納して払えない時は客に代わって代位弁済。あとから債権をしっかり回収する。 |
銀行はあなたが、滞納して返済できなくなっても実は損をしません。別会社が損失を被るという点でリスクヘッジしています。もちろん、滞納を繰り返せば、保証会社が弁済を強く求めます。それでもあなたが払わないなら、取り立て屋に債権を売却します。。
取り立て屋の名前は、「ニコニコ債権回収」みたいなクリーンで明るい優しい人たちを思わせる名前です。
この人たちはサーベサーと言われる債権回収業者。金融業界ではあまりやりたくない仕事を専門でやる人達です。（メンタルが強くないと取り立て屋はできません。オラオラ系ではなく、チャンと弁護士が付いてるので法に則って回収業務にあたってます。万全の構えで法ギリギリのラインまで精神的圧力をかけて取り立てます。）
※サーベサーの皆さん、言い過ぎました御免なさい。
話がそれたので戻ります。
登録者数10万名突破！モゲチェック
審査する立場の人のことを考えて審査を提出しよう。
審査をする立場から見ると毎日数10から数100案件が審査部に回ってきます。たとえば、書類不備や、やばそうな案件、めんどくさい案件、リスク有の案件、担保が取れなさそうな案件、権利関係が複雑な案件は、不承認、又は追加書類の提出を求めることになります。
審査をする人からすれば、ネガティブな情報は確実に把握しておきたいと思うでしょう。
審査をする人の立場から見た 逆転の発想！
ここが今回のポイントです。
昔、受験生の時、先生に言われましたよね。
「試験官は何十枚の答案を丸つけするので、きれいな字で書きましょう。」とか「出題者の意図を汲み取って答案づくりしましょう。」
住宅ローンはこれと、全く一緒です。
モゲチェック
ローン審査「不承認」の例
例を上げます。学生時代に自分にも人にも甘い性格で携帯電話が数回止まったお客様が実際いらっしゃいました。ご本人は、携帯ショップに行ってお金を払えば通話が再開されるので、学生あるあるの「ノリ」でフツーに携帯を使っていました。
それから7年後、弊社の中古住宅を申込、実家が専業農家。お父さんのつながりで、JAバンクで住宅ローンを申し込み、不承認。
保証会社より理由は開示してもらえず、落ちた原因は不明でした。
思い当たるのは携帯電話未払が数回あったこと。
携帯電話は毎月の支払料金のなかに、電話機本体の割賦販売が含まれているケースが多くあります。（ぶっちゃけ、これ、カードローンと一緒なんです。アイフル・アコム・レイク等と同じ扱いです。）
- 未払1回目なら「病気で入院」など、人間ついうっかりがあるのでセーフ。
- 未払が2回までならセーフか、バツ１コ。
- ３回目ならアウト。
「つまり、1回目はついうっかりもある。2回目も、まあ許そう。俺らも鬼じゃないから、3回目はさすがにアウト！」こんな感じです。
未払い3回でブラックリストに掲載されます。金融スコアーが最悪レベルに行くわけです。（自動車ローン・住宅ローン・キャッシング・何も借りれない期間が滞納開始から10年間）
しかし、この方、事前に「俺学生時代、携帯2回止まってるんだよね。そのころ、荒れた生活していて、今はこの通り真面目です。」とは私に言ってなかったんです。
登録者数10万名突破！モゲチェック
ネガティブ情報は先に言おう
この事実を事前に私から金融機関に相談、機関から保証会社へ申し送り事項で送っておけば、ギリギリ通過したのではないかと思うのです。借金と言っても、携帯電話、当時10万はしない時代です。学生の滞納、数千円ですから、かわいいもんです。
ところが、後からばれるのと、事前に「若気の至り」を申告するのと、あなたならどちらが信用のおける人物と思われますか？
おそらく審査部門は、「こいつは未払が3回10年以内にあるのでOUT！」と機械的にやったんだと思うのです。
つまり、ネガティブ情報は自分から言おう！ここが今回の一番キーポイントです。再度言います。ローン審査ネガティブ情報は自分から言おう。
住宅ローン選びに正解を。モゲチェック
落ちた理由：実は知っている（言わない）
ローン審査のプロ、針の穴をラクダが通るように、百戦錬磨でお客様のローンを通してきた、ティカールがあえて言います。
金融機関の窓口担当者は、落ちた理由は10中８・９知っています。ただし、言わないだけです。（言えないだけです。）
理由は、個人情報保護法が絡んでいます。例えば、過去のカードローンの事故実績、これは本人が請求しないと教えない（というタテマエ）だからです。
でも、ニュアンスやインサイダー情報は保証会社から銀行担当者へ伝わります。そして、知らないふりをするだけです。（これぞ大人の銀行員！）
話を整理します。
- 審査をした保証会社・・・不承認とした理由を知っている
- 窓口の金融機関 ・・・不承認とだけ連絡が来る（落ちた理由知らないふり）
- 申込人・・・不承認の事実だけ伝えられる。
※保証会社は銀行の関連企業、社長は銀行の専務・常務などよくある話。ツーツーのケースもあります。
よって、なぜ落ちたのか、どうしたら受かるのか？
- それは、自分が努力して解決する問題なのか？
- 解決しない問題なのか？（時間が解決するのか。）
- 過去のブラックリスト（金融スコアーが悪い）なら、何年経過すれば消えるのか？
事実、これらの解決策は全部、金融機関がアドバイスできます。
信用していない客には結果のみ 見込み客には解決策をなんとなく提示
理由をなぜあなたに教えないか。
それは、あなたを信用していないからです。仮に信用していたら
「もしも（ ）さんがご自分で今告白されたように事故歴があるのでしたら、それが原因かもしれません。 あと（ ）年で滞納者リストから消えます。なので、それまでの（ ）年間、自己資金を貯める良い機会と思って（ ）年後いらっしゃってください。」
本当はこう言いたいのです。しかしなぜ言わないか。
嫌な客の場合、
あの時（ ）銀行の（ ）さんが、あと（ ）年後くれば、審査通りますと言ってましたよ！
みたいなことを数年後、銀行の窓口で言われたら、担当者どう思いますか？ トラブルになるから信用の置けない客にはアドバイスしません。（ご縁がなかったとお帰り頂きます。）
だから、あなたが腹を割って正直に自分の気持ち、なぜ落ちたか教えてほしい、そしてどうするのがベストか、プロとしての見識をご教示願いたい！と真剣に迫れば、彼らも鬼じゃないんだから教えてもらえます。
完全無料の住宅ローン一括比較！モゲチェック
ネット上の落ちる原因を読んでもダメ（直接聞くべし！）
ネット上には、「住宅ローン 落ちた理由」「住宅ローン 審査」などいろいろ検索したら一般的な内容も出てきます。
その気持ちもわかります。
しかし、審査した人に聞くのが一番手っ取り早い。そうしないと埒が明かない。
窓口の金融機関には客は直接面談できるけど、保証会社には直接いけないシステムなので、窓口の担当に聞く、担当者でわからないなら、上席や支店長に、挨拶させてください。と言って腹を割って話す。
仮に、担当者レベルに保証会社から、落ちた理由が伝わってこなくても、そこの支店長が動いたら、保証会社もそれなりの対応をするしかないので、なんとなくわかる筈です。
良くある支店長の話し方 あるある！
「いやぁ、ティカールさん。今回は何度も当行へ足をお運び頂きましてありがとうございます。いろいろな書類を提出して下さったのに、残念な結果で、私共もがっかりしているところです。
どうぞ奥さまも、お気持ちを落とされないでください。別にティカールさんの人格を否定したわけではなくて、たまたまこちらの作った審査基準からは、少し外れていまったというだけですから…。
過去に私のお客様で（ ）の様なケースがありました。その後、このお客さまは問題を解決に向けてご努力されて（ ）のようにされましたら（ ）年後にマイホームを建築されました。
お客様のケースとは違うかもしれませんが、一応、参考までにお話をした次第です。ワハハハ・・・。」
このような話し方を支店長がしてきたら、100％それが原因です！
完全無料の住宅ローン一括比較！モゲチェック
結 論
住宅ローン落ちたら最初にやることは、原因の究明です。
その原因がわかったら、「ラッキー！」と思わなければなりません。なぜなら、対策が立てられるから・・・。
原因が分からず、ただ悶々とした日々を送るよりずっといい。
確かに「「ローン審査、落ちた時点で人格否定された状態。家づくりのワクワク感はどこかに吹っ飛びます、 超落ち込むし、嫌だけど、恥を忍んで「相手に聞く」。落とした金融機関も鬼じゃない、同じ人の子、人間です。腹を割って話す。」
これが一番良いと思います。
尚、他のブログにもティカール独自の見解を載せています。住宅ローンについては広くて深いので、今後深堀していきます。
最後に一言
「金融機関の担当者も人です。誠意を以っておつき合いすれば、必ず助けてくれる！沢山の金融機関がある中で「お前ところを借りてやってるんだ！」というスタンスではなく、「貸してくれてありがとう！」という感謝の気持ちを持って接すれば、必ず道は拓けるはずです。！
コメント