家づくりがしたい！だからスーモカウンターに行こう！
…テレビCMも安心そうだし。
あなた、ちょっと待って！
いくら何でも「丸腰で教えてください！」はあり得ないわ。
たまたま悪い担当者で騙されたらどうするのよ！
オクさんの感覚はさすがですね！
実は家づくりは決して全く難しくありません。
難しくないのを難しいように思わせて、窓口を経由させて手数料を得るビジネス！
これが窓口ビジネスの実態です。
窓口Bizを「バス停リサーチ」ではオススメしておりません。なぜなら、窓口Bizは困った消費者に良い住宅会社を紹介して問題解決に導くためではなく、すべての来場者から手数料をピハネするためにつくられている仕組みだからです。
無料相談の危険性を知ろう
「思い通りの家をつくりたい！どこからは始めればよいかわからない！相談に乗ってほしい！」という思いは理解できますが、無料相談は通常民間企業で成り立ちません。費用についての疑問が出てきます。次の費用は誰が負担しているのでしょうか？
- 相談員の人件費
- TVCMの費用
- 店舗費（テナント料）
これらは、窓口Bizが得られる住宅会社からの紹介料で賄っています。その紹介料の原資はというと・・・エンドユーザーが住宅会社へ支払う建築費です。つまりあなたが最終的に負担することになります。
へぇ～無料じゃなかったんだ。僕らが支払う建築費からキックバックを受けていたんだね。でも表向きそんなこと言っていないよね。なぜだろう？
その通り、表向きは言っていないけれども、違法ではない。あくまで、民間企業だからね。公共職業安定所が企業から紹介料をもらっていたら問題になるけど、民間のジョブ斡旋業者が数十万～数百万の人材紹介料をもらっても問題がないのと同じなんだ。
建築費用に上乗せしているかどうかはメーカーによって違う。しかし、営業経費として建築会社が支払ているのは事実だよ。
住宅会社は１棟あたり、契約の紹介料を数十万～数百万円支払っている。例えば、３千万円の家の３％は９０万円だ。この報酬を窓口ビジネスが得ている。そう考えると、無料窓口ビジネスを経由すると紹介されるのは、紹介料の支払い契約を窓口Bizと取り交わした会社だけであることがわかる。
昔から何代も続いている町の大工さんがいくら、親身になって良心的な金額で建築できたとしても、窓口Bizが紹介することはありえない。なぜなら、紹介しても全くメリットがないからだ。
家づくりの相談やアドバイスを、本当に中立的な立場で求めるなら一級建築士や、建築業のプロフェッショナル（第三者）に家づくりのアドバイザーとして参加してもらうことをおすすめします。報酬を２０～３０万円程度払ってアドバイスを受けつつ、土地探しや住宅会社選びをした方が良いでしょう。
特に、資金計画は家づくりで一番重要な要素です。「間取りや工法など」は枝葉とは言いませんが、一番大事なのは、まちがいなく「お金」です。
家づくりが初めて、マンションを検討、賃貸アパート、設計中の人にも役立つよう、分かりやすく解説します。ぜひ最後までご覧ください。
資金計画こそ最大にして最重要事項（肝！）
やっぱり、お金かぁ～。地獄の沙汰も金次第。身も蓋もあったもんじゃないょ！僕の家づくりの夢がしぼんじゃうよ！
そう思うのも無理はない。でもね、家で失敗する原因の９９％は何かわかるかい？
それは、資金ショート！家をつくる途中も、そしてつくった後の数十年間ローンを払い続ける間もだ！その間、何かあったら家を銀行にとられて家族が路頭に迷うことになる。だから、家づくりの最大にして最高に重要なのは、間取や設備じゃない！最も大事なのは資金計画なんだ。ここが肝！これがリアルの話なんだ。
不動産はリアルエステイトという。現実の資産という意味だよ。現実から目を背けちゃいけない！現実を直視して、今！現実の限られた条件＝範囲内で最大最高のプランを立てればいい、つまり夢のマイホームを限られた条件の中で建てるのが大事なんだ。
資金ショートは土地のがけ崩れより怖いです。これが成功すれば、8割は家づくり成功したと思ってもいいくらです。
資金計画の公式を覚えよう
次に資金計画の公式覚えましょう
資金＝自己資金＋借入
実はこれだけです。
そんなの当たり前じゃん！
そうなんだ。いたってシンプルなんだ。
だから人に聞かなくてもいい。自分で作れるものなんだよ。
自己資金とは、あなた（旦那と奥さん）のキャッシュの内で、家づくりに回しても、当面支障のないお金のことです。貯金が３００万円あるとして「１００万ぐらいは、何かあると困るから取っておきたいな～」と思うはずです。（生活防衛資金には個人差がありますが‥）
その場合の、当面、家に使えるお金は２００万
これが自己資金となります。
でもこれじゃ家は建ちません。だから借入が必要となります。
では、借入とは？何か
私は楽しい家の毎月使用料となります。ここでは現在の家賃を目安として考えます。
住居費は借りても・買っても実は同じ！！
私たちは生まれてから死ぬまで、必ずかかるのが住居費です。実は持ち家でも賃貸でも、住居費を一生払い続けることになります。賃貸で地方都市に住む場合では、月額家賃が最低４～６万程度。都市圏なら１０万以上、毎月の家賃がかかりますね。持ち家なら、毎月の住宅ローン・火災保険料・固定資産税や修繕費など、多少の違いはありますが、数万円は毎月かかります。
賃貸でも持ち家でも住居費が必ずかかります。この認識から、買っても借りても同じという発想が生まれます。
住居費は一生かかる。賃貸では家賃を一生払っても家が自分のものになることはありません。
であれば家賃をローンに回して若干の手出しがあれば、家を所有することができます。ここから住宅ローンを組むという考えになります。
ちなみにローンはいつか終わります。この点一生払い続ける家賃と異なります。
年寄りになって毎月の収入が限られているのに、若いころと一緒の賃料を払うのは気がかりです。
そこで「バズ邸リサーチ」では持ち家を推奨しています。
時間よ止まれ！ インフレストップ効果
また、月々６万円のローンは３５年間組む場合には、インフレをストップさせる効果があります。
例えば、1万円の価値の変化を1965年（昭和40年）から見ていきましょう。
令和5年の物価は昭和40年の約2.4倍なので、昭和40年の1万円は令和5年の約2.4万円に相当する計算になります。また、消費者物価指数では約4.5倍なので、約4.5万円に相当するという計算になります。
| 物価指数の種類 | 昭和４０年を１倍とした令和５年の物価 |
| 企業物価指数（国内企業物価指数）119.6（令和5年）÷49.0（昭和40年） | 2.4倍 |
| 消費者物価指数（持家の帰属家賃を除く総合）106.6（令和5年）÷23.9（昭和40年） | 4.5倍 |
上の表より、物価上昇率が今後４０～５０年後も同じと仮定した場合には、毎月６万円のローンを組んでいた人の、痛み（負担の感覚）が今の感覚で言うと、２．５万円～１．３３万円になるということです。ローンの支払いは毎月変わりませんが、支払の感覚は相対的に低くなります。
ローンが払い終わる頃には、かなり遠慮して言っても、痛みの感覚は約半分ぐらいになっています。
半分と仮定した場合には以下のようになります。
| 企業物価指数より | 6万円÷2.4倍＝2.5万円 |
| 消費者物価指数より | 6万円÷4.5倍＝1.33万円 |
月６万円の家賃でシュミレーション
たとえば、月額６万円の家賃を支払っている人は、その生活の質を保つためには、今月も３年後も１０年後も６万を払い続けることになります。
その６万円と毎月少しの手出し（無理のない範囲で＋２万とか＋３万とか個人差がありますが）
その合計額が住宅ローンの毎月返済額の上限となります。
例えば、プラス２万円なら支払いできる人は、６万円＋２万円＝８万円となります。
次に、返済年数を考えましょう。
あなたの年齢で最大何年ローンが組めるのか、銀行のHPなどで確認することができます。例えば７０歳完済の場合、今２６歳で家を建てる想定なら、４９年なので、最大３５年ローン（最近では４０年ローンや５０年ローンもありますが、あまりお勧めしません）が組めます。
あとは、ローン計算のサイトで、毎月８万円、３５年ローン、金利【 】％と打ち込めば、借入可能額が出ます。 仮に３０００万円とすると。
自己資金２００万＋３０００万円＝３２００万円
この金額があなたの住宅建築の総予算となります。（親からの贈与があれば、自己資金とみなして、プラスします。５００万円の贈与なら、３７００万円が総予算です。）
この３２００万円（３７００万円）は上限値なので、建て替えか、土地無かによって、資金の割振り方に違いが出ます。土地重視なら、建物小となる。土地予算を削って郊外の田舎にすれば、建物予算大となります。どこに住むか、個人の価値観が反映されるのが、資金割振りです。
またマンションなら、３２００万円の内、諸費用で約２００万円を除いた３０００万円が本体価格となり、それを目安に物件を探すこととなります。
実際は、銀行の審査で、ネット銀行では金利０．３％程度の最安変動金利がありますが、銀行が審査をする際の金利は安全を見て１．５％や２．５％など、かなり高めで審査します。
以上、本日は窓口Bizの危険と資金計画の基本を解説しました。参考になればうれしいです。
資金計画とは、これだけなんだ。もっと複雑化と思ったよ。
そうだね。自己資金と借入。人によっては援助。この２（３）つの合計が総予算だね。その範囲内で収まるように家づくりを進めればいいだけだ。いたってシンプルなんだよ。
その他、親からの贈与税は？とか不動産取得税は？とか、これらは枝葉ごとだよ。
普通のサラリーマンが一般的な大きさの家を建てるための税金は、とても優遇されているから、あまり心配はいらない。
まずは、芯をしっかり固めてその上で、予算内に収まるように進めればいいだけなんだ。
尚、少しく今後はお金が絡んだ話になる。外部の人との進め方について、心構え的な話を少しするよ。
信頼のおける人にしかお金の話をしてはいけない！
お金の話は利益相反の相手に容易にしてはいけません。私たちは消費者として家をなるべく安く買いたい、住宅会社は安い家を高く（高利益率）で売りたい、利益が相反します。その相手に、簡単にお財布の中身を教えてはいけないのです。
こんな当たり前のことですが、丸腰で住宅会社や窓口Bizのファイナンシャルプランナーに相談している人があまりに多くいます。
資金を相手に握られるのは、首根っこを掴まれたも同然
- 年収幾ら？
- 自己資金あるの？（かすかす？ そこそこあるの？）
- 親の贈与は？（お金を引っ張れそう？）
出来れば、裏を取りたい。３つ及びその根拠（源泉徴収票等）を手に入れたい。
相談する相手に、このトップシークレット情報を伝えるのは「信頼に足る相手かどうか」見極めてからでいいと思います。だから、丸腰で、私、どんな家建ちますか？
「家づくりの事、教えてください？」みたいな雰囲気を醸し出して（無防備で）海千山千の建築不動産業界に飛び込むのは、危険すぎると思います。
最低限の知識を得て「知識武装」してから不明点のみ聞こう！
騙されないためにも、また相手に「ガードの甘い客だ！」と、舐められないためには、最低限度の知識武装が必要です。
知識を入れないで高級品を買いに行くと大きくカモられる危険が高くなります。特に飛び込み入店は、ほぼ確実にカモられます。（紹介なら紹介者の手前、あまりカモられませんが…。）
私が２６歳の時、結婚前にある宝石店を訪れました。
「婚約指輪は給料３か月分と聞いたことありますが、それって本当ですか？」と宝石ショップ店員に聞きました。その後、出てきた指輪は（マダム店員がケーキと紅茶で接客した後に恭しく出てきた）100万円の指輪でした。まさに３カ月分がその金額でした。僕の話し方や、スーツや車から、まあまあ稼いでいる住宅営業マンだとわかったのかもしれません。
今思うと当たり前のことですが、
聞く相手を丸腰で信用して、利益相反の相手に自分にぴったりの品物を相談したという点がいけなかった。（聞くのは、商品についての内容程度にとどめるべきででした。）
相手からすれば「カモがねぎを背負って、自分から猟師のところに、カモの美味しい食べ方を教えてください。」と会いに来たようなものです。
ちなみに、婚約指輪はTiffanyで、予算を最初に伝えてから、一般的なものを購入しました。
ローンシュミレーションで予算を把握してから動き出そう！
まずは、予算の正確な把握。ここが最重要ポイントです！
ここでいう正確とは、小さい金額にこだわらず大枠１００万円単位で把握することです。ざっくりと、予算の上限値を把握することが大事です。
仮に予算が１００％だとすれば、８０％ぐらいで計画を進めます。物事は何でも予算はオーバーになりがちなので、最終的に１００％を超えないように気をつけます。
車のオプションと同じで、車両本体価格の他に、いろいろつけると数十万円単位で増えます。それと似ています。
特に、男性は奥さまの「せっかく建てるんだから〇〇をつけることが夢なの・・・」みたいな言葉に弱いので、総予算の８０％で家をつくること、当初目指しましょう！
断りやすい場所で住宅ローンのシュミレーションをつくろう！
住宅ローンのシュミレーションはいろいろな場所で作ることができます。例えば、銀行や信用金庫・JAの窓口・ローンセンターや住宅会社・FPなど。
しかし対面で行う場合には、個人情報を相手に抜き取られます。そのまま話が進めばよいのですが、最終的に断る場合には、ちょっと大変です。人間関係を先に構築してか相談しているからです。
なので注意を要します。また、FPに相談する方もいると思いますが、FPにはお金を払ってプランを作成してもらうことをおすすめします。
無料FPは、保険契約（火災保険・家財保険）などに結びつける人が多くいるので注意を要します。
その点、モゲチェックでは、ネットでサクッとプランがわかるように設計されているので意外と便利です。
とりあえず、あなたが家を建てるか建てないか別にして、一度診断だけしてもいいのではないかと思います。
その上で、思った通りの資金調達ができるか？
もう少し頑張って自己資金を貯めないといけないか？
など、今の自分の資金的なパフォーマンスをしっかり把握しましょう。
再度申しますが、資金ショートが一番怖いので、だから一番逃げたくなる資金計画から始めるのです。
住宅展示場、現場発表会、不動産会社から行ってはいけませんよ！
嫌なところから逃げて、華やかなところから行くと、最終的に足元で困るんです。
足元から固めましょう！
足元とはお金です。無い袖は振れませんから、
夢を大きく膨らます前に…。
お金が定まらないと大きな夢を、資金が足りなくて、後から削って削って、小さくするのはしんどいですよ。
だから、一番の肝、資金計画から家を進めましょうね！
膨らます夢の元手があるかどうか、確認しましょう。
以下にモゲチェックのページを貼り付けておきますので、よろしければご活用くださいませ。
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