エリア選定のポイント：負けない不動産投資の秘訣
今回は私の投資スタイルについてご説明いたします。なるべくわかりやすく解説しますので、最後までお読みください。
さて、不動産投資を始める際、最初に考えるべきはエリア選定です。都会か地方かを選ぶ必要がありますが、都内の一戸建て中古物件は高額で、表面利回りが5％を切ることが多いです。実質利回りはさらに低くなるため、投資としての魅力が薄れます。
そこで、地方都市で人口が減りにくい、もしくは増加傾向にあるエリアを選ぶことが重要です。市全体で人口が減っていても、駅近やインター近など、特定のエリアで人口が増えている場所を狙うのがポイントです。
物件選定の基準
すべて100点満点の物件は存在しませんが、10～20年後に需要が減らないエリアを選ぶことが大切です。物件が出たら、現地を確認する前にできるだけ多くのデータを集め、結論を出す直前まで考え抜きます。そして、現地を見てからすぐに結論を出すことが重要です。段取り8分がポイントです。今、ネットの普及で、役所調査をしなくても、かなりの情報を得ることができます。
調べ方
調べ方は、国立社会保障・人口問題研究所のHPを開きます。
都道府県・市区町村の男女・年齢（5歳）階級別将来推計人口⇒都道府県別に整理したファイルはこちら⇒調べたい都道府県⇒エクセルファイルをダウンロード
人口減少が激しい地方都市の事例 秋田県由利本荘市
例えば、調べたい都道府県を秋田県を選び、秋田県由利本荘市の場合を見てみましょう。
は2025年に6.9万人が10年後5.79万人となり、更に20年後に4.7万人、10年で1万人が減るとい恐ろしい、減少率となる。こういう場所で物件を買うときは、超街中で駅から近いとか、郊外のロードサイドビジネス用の物件を買うなど、相当慎重に検討する必要があります。
出典：国立社会保障 人口問題研究所 『日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）』
人口が緩やかな減少の地域 宮城県名取市
東北の仙台市の隣、ベットタウンとなっていて、イオンモールや仙台空港も近い宮城県名取市を見てみましょう。２０５０年までの約３０年で、ほとんど人口が減っていないことがわかります。ちなみに、５歳刻みで予測が出ているので、例えば家族向け物件の場合には、２５～５０歳ぐらいの人口動向をチェックします。１LDKなどのシングル向けの場合には、学生である１５～１９歳も考慮に入れます。女性限定の場合には、女性の人口をチェックします。このあたりは、物件がどんな人を対象にしているかにより、該当する人口動向をチェックしましょう。
投資スタイル：負けないことを優先
私の投資スタイルは「負けないこと」を優先しています。負けるとは、入居者が入らない、予想外の費用が発生して毎月の手出しが増えるなどの状態を指します。この状態を回避するために全力を尽くしています。
負けないためには、大きく儲ける必要はありません。大きく儲けるためにはリスクを取る必要があり、その裏には大きな損失の可能性が潜んでいます。毎月のキャッシュフローが10万円あれば理想ですが、2万円でも3万円でも長期入居につながる施策を重視しています。具体的な投資例
例えば、1000万円で購入した積水ハウスの中古戸建て物件があります。この物件の詳細は以下の通りです：
- 購入費用: 1000万円
- 諸費用: 30万円
- リフォーム費用: 70万円
- 総投資額: 1100万円
この物件を現在9万円で貸し出しています。以下は毎月のキャッシュフローの詳細です：
- 家賃収入: 9万円
- ローン返済額: 5.5万円（当初）
- 固定資産税・保険料等: 1.5万円
- 毎月の手残り: 2万円（税引き後1万～1.5万円）
元金均等返済を採用しているため、現在のローン返済額は約4.8万円となり、毎月の手残りは約2.7万円です。元金均等返済は年々支払額が減少するため、将来的にはさらに楽になります。
築古木造・人口減少エリアの場合
築古木造や人口減少エリアの物件でも、しっかりと調査を行うことが重要です。不動産の重要事項説明を超えるレベルで調査し、既に貸している物件の姿を描きながらあらゆる可能性を探ることがポイントです。
たとえば、積水ハウス・大和ハウス・ミサワホーム・セキスイハイムなどの大手メーカーの場合、構造の問題が発生する確率は極めて低いと見ます。また、木造よりは鉄骨の方が、経年劣化で構造に問題が発生する確率が低いです。
在来木造をベースにした住宅会社は傾きや梁の歪み・沈み込みが発生する確率が高いです。
※積水ハウスでも、ノイエというローコスト、ミサワホームでも在来工法があります。
ネームバリューは買いたいが、そこまでお金が出せない人向けにラインナップしています。
大手だから安心ではなく、大手の本来の工法は、結局在来工法であることに留意します。
大手の本来の工法は、積水ハウスの鉄骨、ミサワホームのパネル工法またはユニット工法（現在は撤退）、大和ハウスの鉄骨、ハイムのユニット工法、パナソニックホームズ（ナショナル住宅）の鉄骨です。
このあたりの工法なら、３０年以上経過しても構造に問題が出る確率が少ないでしょう。
大手会社でも、在来工法はあくまで在来工法と理解しましょう。
築古物件の在来工法の安全度を調査するには、いろいろな経験や知識が必要です。自信のないうちはインスペクションを頼む（建物の詳細調査３～１０万円）などして、自己責任で購入を検討しましょう。
このように、エリア選定と物件選定の基準をしっかりと持ち、負けない投資スタイルを貫くことで、長期的に安定した不動産投資が可能になります。あなたの投資スタイルが成功することを願っています！
以上、感想などお聞かせいただければ幸いです。
では皆さん、いってらっしゃい！
コメント