【初心者向け】失敗しない土地選び3つのポイント(同一分譲地の区画編)

分譲地内の土地選び

 こんにちはティカールです。

ロンくん
ロンくん

分譲地(ワクワクニュータウン)を検討しているんだけど、土地がたくさんあり過ぎてどの区画がいいか迷っているんだぁ~。

広さと価格の一覧表があるのだけど、自分たちにとってどの区画がいいのか、分からないわ。安い区画と高い区画、広い区画と狭い区画、いろいろあるわよね…何か選ぶ基準があればいいのだけど…。

迷うのも無理はないね。初めて土地を買うときに、アドバイスを相手に求めても、相手は商売だから、何か別の意図でその区画を売りつけることもある。(売りにくいところから売れば、売りやすいのが残るので自分たちが後から苦労しない)ここでは、分譲会社にアドバイスを求めるのは参考程度としたほうが良いと思うよ。

 まず、分譲区画の基本的な考え方から勉強していこう最後に、僕が住みたいおすすめの区画についても解説する。

 まずは、基本を学んでから、納得して購入することが大事だよ。安くない買い物だからね。

 初めての土地探し、特に大規模分譲地や数区画の分譲地では、似たような土地がたくさんあります。その中で、どのような基準で選べばよいのか悩んでいる人はたくさんいます。今回は、分譲地の9パターンから、日当たり・交通安全・プライバシーなどの要素を踏まえて、選び方の基準ティカール流をご一緒に学んでいきましょう!

分譲区画選びのポイントは3つ
  • 日当たり
  • 安全確認と交通事故
  • プライバシー

 この記事を読めば、良い土地が出た時に、直ぐに判断できます。良い土地ほど早く売れるので、直ぐにYes.Noを出せる人に情報が流れやすいものです。

 また、分譲会社のおすすめ基準で検討するのではなく、自分たちにとってベストかどうかを基準に判断できます。

 家づくりが初めての人、マンション・建売を検討している人、賃貸アパートを借りている人にも役立つ情報を、分かりやすく解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

ティカール
ティカール

大規模分譲地・数区画の分譲地の情報が出た時には、住宅メーカー基準ではなく自分基準で選んで結論を出すことが大切です。一緒にしっかり学んでいこう!

分譲地の道路付けは全部で9種類

 分譲地には大きく分けて、9種類の道路付けがあります。

 以下の図を見てみましょう。

➀~⑨まで、土地の評価額が高いと一般的に思われている順に番号を付けました。それでは1つ1つ解説していきます。

東南の角地が一番価値が高い 

 

東南の角地は、一番価値が高い。まぎれもない事実です。この区割りの場合には、9個の内1つしか取れません。例えば南道路は、区画をつくる際に、③番を沢山作ることも可能です。(下の図をご覧ください。)

 しかし、この場合でも東南の角地は1個しかできません。つまり、ショートケーキの上に載っているイチゴが東南の角地なのです。ケーキのスポンジの中のイチゴもおいしいけど、スポンジの上に載っているイチゴは見た目もいいし、とても目立ちます。東南の角地には希少性があるので、価格も一番高値が付きます。

 東南の角地がなぜ好まれるか、それは日当たりが最高にいいからです。しかも半永久的に。太陽は東から上がり昼間は南側に移動し、夕方西の空に沈みます。朝から15時ぐらいまで、常に太陽が燦燦と降り注ぐのが東南の角地です。

 南側が道路なので、南側のすぐそばに家が建つことは原則ありません。これが南道路の最大の魅力です。

 特に分譲地で低層住宅地域の場合には、通常日陰になることはあまりありません。東側道路と南側の道路の2か所を日当たりを確保するため空間を一緒に購入しているイメージです。す。

 

ティカール
ティカール

僕も、戸建不動産投資では、この東南の角地を所有している。若干高めに購入したけど、仮に上物(中古住宅)がボロボロになって使えなくなっても、土地の値下がりリスクが低いのが東南の角地。

 ダイヤモンドで言えば、ピンクダイヤとかブルーダイヤと同じ。採掘量に限りがあるので、値下がりしずらいんだ。だから、将来売るか貸すか、どちらかが確実な方は、角地を取りに行こう。

 では、角地は使いやすい土地なのか?実際に使い勝手という意味で解説していこう。

ロンくん<br><br><br>
ロンくん


角地かぁ~。いいなぁ~。分譲地価格表(チラシ)を見たら、周囲より坪単価で少し高い理由は希少価値にあったんだね。

欠点:角地は危ない

 実際に住んでみるとわかるのですが、角地は交通事故の可能性が高く危ない場所です。

 車が出会い頭に衝突して、突っ込んでくる危険性もあります。

 配置上の配慮が必要な点があります。駐車場の確保の場所が重要ポイントです。下記の図をご覧ください。

仮に、赤色を駐車場とします。ここに停車した車は頭から駐車もできます。おしりからも入れられます。角への駐車は、簡単に駐車できるので使い勝手がイイと言えます。

 しかし、出る時はどうでしょう。安全確認を、東西南北すべての道に対してしなければいけません。この神経すり減らす行為を一日何回も、毎日、この家に住む限りしなければいけません。年を取れば判断力も俊敏な動きも衰えます。また、ヒヤリハットの法則で、重大事故につながりかねないアクシデントが時々は発生するものです。

ティカール
ティカール

僕の家も、T字路の突き当りにあるので、車の発信時に3方を確認しなければいけない。なかなか疲れるし、そこに住み始めの頃、バックで駐車時に、他の車と接触したことがある。三方確認でもそうなんだから、四方確認を毎日数十年間するのは、高齢ドライバーになってからはとてもしんどくなるだろう。ここで対策を紹介するよ!

角地は角以外に駐車しよう。車の安全確認を2方向に減らそう!

ティカール
ティカール

このことを知っているだけで。事故にあう確率が下がる。千金にあたるアドバイスだよ。実は、こんな簡単なことも、アドバイスしてくれない設計士やエクステリアプランナーが多いんだ。本当に驚くよ!だから、これを読んだあなた!相当得してますよ。一団の分譲地で角地を買おうとしている友達がいたら教えてあげてくださいね。

 駐車場所を角から、できるだけ遠ざけます。こうすることで、左右の確認だけで、安全確認が済みなます。たったこれだけで、危険リスクが非常に減ります。当然ですが、駐車はおしりから駐車して、前から出ましょう。出る時の安全確認が頭から車を突っ込むと出る時に危ないです。

 また、次の縦列駐車も有効です。

赤から出る場合には、東方向にしか出れません。右後ろ(西側の車)と東の車だけ注意して、そろりそろり、東に向かってスタート、交差点で一時停止します。とても安全な止め方です。青色から出る時には…注意を要します。よって、赤へ一回バックしてから出ることをおすすめします。

安全な駐車は、庭づくりにとってもベスト

 安全な駐車場を確保すると、角の日当たりのよい場所に、庭木や植栽・お野菜を植えることができます。まさに一石二鳥です。但し、歩行者から角が見えなくならないよう配慮しましょう。

 「魔の十字路!」と言われないように角の見通しを良くしましょう。

東南の角地は、資産価値は高いが使い勝手はいまいち

 東南の角地の良さは、日当たりが良いのと、希少性だけです。ブルーダイヤやピンクダイヤが好きな人は、ダイヤそのものが好きな人もいるかもしれませんが、投資目的の人も多いはずです。値下がりリスクが低いのを好むのでしたら、間違いなく東南の角地をおすすめします。但し、使い勝手はいまいち。交通事故のリスクが高いからです。

 尚、番外編、常に使う車が1台、週末や専業主婦のチョイノリカーが1台の場合には東側に縦列駐車もありです。赤の車は夫の通勤カー。青は専業主婦の車。

 南は道路なので、建物を多少南側へ配置をずらしても、室内が日陰になりません。また、車の出入りも、左右確認で済みます。角からも離れるので、出会い頭の衝突も回避し易いです。

西南角地は次に資産価値が高い

 次に、2番、西南角地を見てみましょう。日当たりが良いことに変わりはありませんが、朝日より夕日が入るのが西南角地です。夏の夕日は西日と言って、嫌われます。西側の樹木は枯れたり、西の太陽の光は夕方お台所のモノを腐らせたり、日本人は西日が嫌いな民族性を持っています。農家の中には、西側に窓を1つも付けないという間取りも多くあります。但し、角地の希少性があるので、東南の角地の次に価値が高いと言えます。

 尚、駐車場の確保と交通事故の関係は、東南角地の反転バージョンで考えれば同様の結果となります。ここでは解説を割愛します。

南道路は人気がある

 南道路の3番は北道路よりも人気があります。理由は、日当たりの良さ。目の前が道路なので、道路幅分には家が建たないので、日当たりが確保されます。しかし、問題はプライバシーです。家の南側は大開口を取る場合が多いので、道路を通行する人と目線が合いやすいのです。従って、植栽で目線を遮ったり、レースのカーテンを引きっぱなしにするなど、常に意識しなければなりません。ここでポイントは不特定多数の通行う人の目線が来るということです。日当たりを重視するとは、人の目の日当たりもいい、ということです。

北東の角、北西の角は2方向道路なので、意外に便利。使い勝手が良い。

4番、5番の土地は角地に変わりはありません。角地のすべてのことが当てはまりますが、2方向のどちら側でも駐車場を確保することができます。また、北側は車の出入り口、東(西)は人の出入り口、庭の出入り口、など、家の出入りをいろいろ工夫することができます。お庭やガーデン、趣味の小屋を建てたい人など、「アクティブに住宅ライフを楽しみたい人」におすすめです。

 特に北東の角(4番)で駐車場を南東に2台確保した場合には、家を北西に寄せることで、日当たりを確保しながら、駐車場も確保できます。

 まるで、東南の角地の様に…。しかもそこまで値段が高くないのに同じ効果が期待できます。

ここで注目は6番です。9番の敷地が旗竿地になっています。南側が進入路なので、ここには原則家は建築しません。駐車はするでしょう。よって、9番の方の通路によほど大きな建物を建築しない限り、6番の方の日当たりは確保されるので、穴場的に良い土地と言えます。

同じように、南側が公園の場合には、たとえ東道路、西道路でも南側の環境がいいので値下がりしずらい土地となります。公園の隣接地は、東南の角地に匹敵する環境の良さです。但し、公園で遊ぶ人の目線は気になるので、植栽やレースのカーテンで工夫が必要です。投資する際には、公園は最重要ポイントです。なぜなら、住宅設備や外壁はリニューアルできますが、土地は原則リニューアルできません。公園のそば、というベネフィットは強すぎる特徴と言えます。それだけで、大きな差別化となります。

北道路(アメリカで人気、日本人に不人気)

 日本人は南道路が好き。アメリカ人は北道路が好きと言われています。理由はプライバシーの確保にあります。北に寄せて家を建築すると、南側には庭ができます。原則:道路から見えません。近隣からは見えますが、これは近所の住人です。不特定多数ではありません。そこで、プライバシー重視の方には北道路がおすすめです。但し、雪国では、雪が解けづらいので、注意を要します。

 また、北の光は1年を通して安定してます。日本でも、彫金士、かんざし職人や仏壇屋さん、呉服屋さんは、安定した光を求め、また日焼けを嫌って、昔から北向きに店舗を構えたものです。また、北側の部屋には次男・三男・次女・三女の部屋を確保するので、情緒が安定すると言われています。長男・長女がボーとしている(天然が多い)と言われるのは、南向きに部屋を与えるからだ。と言われています。(※家相の世界で言われていることです。)

 よって、北側が悪いわけではありません。むしろ、安定した精神状態を保つためには北向きの部屋をおすすめします。

東道路の土地も朝日が入っていい土地

東道路6番、西道路7番も南と北の両面の良いところを備えた、良い土地と言えます。特に朝日の入る6番は人気です。7番は西日なので、できれば6番を狙いたいところです。また、雪国では、北道路以外は日光で雪が解けるので好まれます。(雪かきが半分ぐらいで済む感じです。)

 

旗竿地(旗の竿と旗のような形)の土地は、通路部分の幅員3M以上を選ぼう

 旗竿地が悪いわけではありません。周囲より安く金額が設定されていることも多いからです。ただ、毎日の使い勝手を考えて、通路部分の幅員は3M以上確保されている場合には、購入しても大丈夫でしょう。3Mを切ると、かなり不便です。車の駐車スペースとして、2.5~2.7M必要なので、3M(できれば3.5M)は欲しいところです。

おすすめの土地は何番?

 皆さんが住みたい土地は1から9の何番でしょうか。私のお進めの土地を発表します。

ティカール
ティカール

僕のお進めはズバリ8番です。安くて、いいよ!メリットしかないね。理由を説明するよ。

北道路を選ぶ理由
  • 眼立ちたくない 角地はどうしても人の目が行きます。また、「いる・いない」を通る際に判断されます。
  • 僕は、自分の行動を知られたくないので、8にひっそりと暮らしたい、在不在を判断されたくない、これが最大の理由です。(プライバシーの確保)
  • 駐車について、緑色オーバースライダー型のシャッターをつけて、車の有る無しで判断されたくありません。全体的に目立ちたくない、特定されたくない、在不在を知られたくない、そうしないとくつろげない、という思いが強くあります。
  • 営業職の生活が長かったので、家に昼食で帰ったのを、サボっているとか、勝手に判断されたくないので、存在を消したい、これが家に求める第一要望だったのかもしれません。
  • 通行人から庭でバーベキューをしていても見られる心配がありません。不特定多数の目は嫌だ!これが根底にある思いです。

緑色がオーバースライダーシャッターをつける場所。道路から完全に車の有る無しを見えなくする。ちなみに、防犯上も在、不在を外観から判断されないことは有効だと思います。

今日のまとめ

 今日は、同一分譲地内で、どの土地を選ぶべきか、その基準について解説しました。一団の土地では数十区画から選ぶ場合もあります。とても選ぶのに迷うでしょう。その際の基準として参考になれば有難いです。

 最初に東南角地の希少性と資産価値の目減りが少ない点を解説し、その後、角地・南道路・北道路・西東道路について解説しました。最後のなぜ、私が北道路の土地が好きなのかを解説しました。

分譲地の評価のポイントは3つ
  • 日当たり
  • 安全確認と交通事故
  • プライバシー

 尚、土地が気に入ったら、その土地で契約する前に、何回見に行けばよいかについては、【初めての土地探し】現地は何回見に行けばいいので解説しています。合わせてお読みください。

 一言で結論、

「自分にとって重視する点は何か、ハッキリと決めてから選ぼう!」

1.角地というステータスを得ることか

2.投資目的か

3.プライバシー重視か

4.日当たり重視か

5.プライバシーと日当たり両方大事か等

 参考になれば幸いです。コメント欄に是非感想をお寄せください。それでは皆さん行ってらっしゃい!

 

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